Retour des acquéreurs, marge de négociation restreinte… La reprise du marché laisse présager un raffermissement de la cote. Analyses et conseils.
Une fois n’est pas coutume, mais cette année, sur le marché immobilier, tout le monde a retrouvé le sourire ! Qu’il s’agisse bien sûr des acquéreurs qui, rien qu’avec la baisse des taux d’intérêt, ont gagné 10% de pouvoir d’achat par rapport à fin 2013. Et peuvent en plus compter sur un prêt à taux zéro redevenu accessible, au point qu’il devrait s’en conclure entre 55.000 et 70.000 en 2015, dans le neuf comme dans l’ancien. Les vendeurs, de leur côté, s’en tirent aussi à bon compte. Après tout, le reflux des taux leur a permis de ne pas manquer de candidats à l’achat et, du coup, de limiter les remises accordées sur le prix affiché. Par ailleurs, en réussissant à vendre avant de racheter, ils ont eux aussi pu profiter de la tendance baissière de la cote…
Quant aux agents immobiliers, ils ne sont pas à plaindre, le regain d’activité leur assurant un gonflement de leurs propres honoraires. Le Crédit foncier estime ainsi que près de 750.000 logements devraient changer de mains en 2015, un volume en hausse de 8%. Même sourire chez les promoteurs qui, après deux années de vaches maigres, voient l’activité frémir. Grâce au succès de l’avantage fiscal Pinel auprès des investisseurs , Nexity enregistre ainsi un rebond de 13% de ses ventes en un an, tandis que son concurrent Kaufman & Broad affiche une hausse de 16,5%. Et les banques ? Certes, elles doivent toujours composer avec une vague sans précédent de renégociations de crédits, qui les force à reprêter à leurs clients à un taux moins élevé, et avec des marges souvent réduites. Mais en attendant, elles empochent à chaque fois les juteuses indemnités de remboursement anticipé prévues au contrat…
Et vous, que vous soyez acheteur, investisseur ou vendeur, devez-vous aussi vous réjouir ? Pour le savoir, Capital a épluché, comme chaque année, des milliers de données collectées entre mai et juillet dernier auprès des agents immobiliers, des promoteurs et des offices notariaux, dont nous vous proposons dans cet extrait les tendances dans les grandes villes. Les équipes de Capital ont aussi concocté une cote actualisée, quartier par quartier, dans près de 175 villes dans toute la France, dont Paris ainsi qu’une cinquantaine de villes en proche banlieue, à retrouver dans le numéro de Capital actuellement en kiosque (pour acheter ce numéro : cliquez ici ).
Bilan : même si certains secteurs font exception, une même tendance se retrouve un peu partout à l’œuvre. Le volume de transactions, ainsi, s’est globalement orienté à la hausse, qu’il s’agisse des plus petits biens, prisés des primo-accédants, ou des surfaces familiales, au prix enfin ajusté à la baisse par leurs propriétaires. Même les secundo-accédants, jusqu’ici frileux, ont remis un pied dans le marché et relancé les ventes de confort. Quant au haut de gamme, notamment parisien, il a profité du retour d’acheteurs étrangers, confortés par la baisse de l’euro face au dollar et à la livre sterling.
Bref, le redémarrage est tel qu’il se pourrait bien que ce soit, déjà, la fin des bonnes affaires. Exemple avec les notaires d’Ile-de-France, qui prévoient que le prix du mètre carré parisien pourrait grimper dès la rentrée de 7.880 à 8.020 euros le mètre carré. Les mêmes prédisent également un retour de l’inflation pour les maisons en périphérie de la capitale, avec une hausse de 2,6%, à 294.800 euros. De son côté, l’observatoire des prix LPI a déjà détecté une remontée de la cote, au deuxième trimestre, dans toutes les villes de plus de 150.000 habitants, sauf à Toulon, Rennes ou Lille. Quant au neuf, il coûte toujours de plus en plus cher, avec une hausse de 1,6% sur les trois derniers mois, à en croire là aussi le baromètre publié par LPI.
Alors, les acheteurs doivent-ils sortir leur mouchoir ? Pas si sûr. Les taux d’intérêt, d’abord, devraient largement leur rester favorables dans les prochains mois. «Comme chaque année, les banques vont se battre dès la rentrée pour garder leurs parts de marché et attirer les meilleurs profils, limitant de facto le mouvement de remontée», affirme Jérôme Robin, fondateur du courtier Vousfinancer.com. Autre bonne nouvelle : la loi Macron promulguée le 7 août dernier, qui s’attaque également à l’immobilier, donne une nouvelle carte à jouer à ces acheteurs. Celle-ci a, en effet, allongé le délai de rétractation dont ils disposent après la signature du compromis, en le faisant passer de sept à dix jours. Soit trois jours de plus pour compulser les nombreux documents en annexe (procès-verbaux d’assemblée générale, diagnostics, etc.), comparer les offres concurrentes et pourquoi pas… faire faux bond au vendeur, sans avoir à motiver leur geste ni même à payer de pénalités.
Mais la plus grosse alerte pourrait, cette fois, venir de la capitale, théâtre de l’encadrement des loyers . Certes, le dispositif est tout nouveau, encore expérimental, et ne concerne que les baux signés ou renouvelés postérieurement au 1er août dernier. Mais il pourrait conduire à la baisse de pas moins d’un bail sur cinq ! Et, déjà, on signale dans plusieurs arrondissements la revente, par des investisseurs échaudés, de logements encore occupés par leurs locataires. De quoi peut-être orienter les prix à la baisse, notamment des petites surfaces. Pas sûr, alors, que tout le monde garde le sourire !
L’évolution des prix dans les principales grandes villes :
> Bordeaux : prévoir 3 000 euros le mètre carré, prix en hausse de… + 1% à + 3% dans les immeubles récents de standing.
> Toulouse : prévoir 4 000 euros le mètre carré, tarif en stagnation à…0% pour les biens de l’hypercentre en briques roses.
> Nantes : prévoir 2 900 euros le mètre carré, budget en baisse de…– 10% pour les surfaces familiales à rénover du centre-ville.
> Paris : prévoir 15 000 euros le mètre carré, un prix en hausse de… + 5% pour la belle pierre du Triangle d’or (VIIIe arr.).
> Marseille : prévoir 3 200 euros le mètre carré, budget en hausse de… + 5% à la Joliette, pour les surfaces rénovées.
> Montpellier : prévoir 3 500 euros le mètre carré, prix en repli de… – 4% dans les résidences récentes des quartiers est.
> Lille : prévoir 3 600 euros le mètre carré, tarif en retrait de…– 4% pour les petites surfaces du vieux Lille.
> Lyon : prévoir 4 700 euros le mètre carré, budget en hausse de… + 2% pour les biens de standing du VIe arrondissement.
Source : http://www.capital.fr/immobilier/actualites/prix-de-l-immobilier-attention-hausses-en-vue-1065895
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